전세계약 연장 시 유의사항
전세 계약 만료가 다가오면 세입자와 임대인 모두 연장 여부를 고민하게 됩니다. 하지만 단순히 “계속 살겠습니다”라고 말하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 2025년 현재에도 임대차보호법과 계약갱신요구권 제도가 적용되고 있기 때문에, 계약 연장 시에는 법적 요건과 절차를 정확히 이해하고 준비하는 것이 중요합니다.
1. 계약 연장 방식 구분
▪ 묵시적 갱신
계약 만료 6개월~2개월 전까지 양측이 별도 의사 표시가 없을 경우 자동 연장
기존 조건 그대로 2년 연장되며, 계약서 없이도 효력 발생
임차인은 언제든 해지 통보 가능 (3개월 후 효력 발생)
▪ 계약갱신요구권 행사
임차인이 명시적으로 연장을 요구하는 방식 (1회 한정)
임대인은 실거주 목적 등 정당한 사유 없이는 거절 불가
보증금 증액은 기존 금액의 5% 이내로 제한
▪ 재계약
양측이 새 조건으로 계약서를 다시 작성
보증금, 계약기간 등 자유롭게 협의 가능 (5% 제한 없음)
계약갱신요구권을 이미 사용한 경우 재계약만 가능
2. 계약서 작성 및 확정일자
묵시적 갱신 시: 계약서 작성 불필요, 기존 확정일자 유지
재계약 또는 증액 시: 새 계약서 작성 + 확정일자 재등록 필요
보증금 감액 시: 기존 계약과의 연속성 명시 필요 (우선변제권 보호 목적)
3. 보증금 보호를 위한 필수 조치
전입신고 상태 유지
확정일자 재확인 또는 재등록
전세보증보험 갱신 여부 확인
등기부등본 열람으로 근저당 설정 여부 확인
4. 임대인의 갱신 거절 사유
본인 또는 직계가족의 실거주 목적
임차인의 2기 이상 임대료 연체
임차인의 계약 위반 (무단 전대, 고의 파손 등)
※ 실거주 목적 거절 후 실제 거주하지 않으면 손해배상 청구 가능 (2025년 기준 판례 적용)
5. 특약사항 및 통보 방식
계약 연장 시 특약사항에 기존 계약과의 연속성 명시 필요
연장 의사는 계약 만료 6개월~2개월 전까지 문자, 이메일, 내용증명 등으로 통보
통보 시점과 내용을 캡처 또는 보관해두는 것이 분쟁 예방에 유리
전세계약 연장은 단순한 연장이 아니라 보증금 보호와 주거 안정성을 위한 중요한 절차입니다. 계약 만료일이 가까워졌다면, 연장 방식과 법적 요건을 꼼꼼히 확인하고 필요한 조치를 사전에 준비해두는 것이 안전합니다.